深圳土拍政策做出重大调整 “房地联动”引导楼市预期

  8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告(深土交告〔2021〕38号、39号、40号、41号、42号、43号)，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷，但出让条件进一步调整优化。

　　具体而言，一是调整竞买人资质条件和准入要求，要求本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质(联合竞买的，联合各方均应具有房地产开发资质)。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。

　　二是合理限定土地溢价，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地（2宗全年期自持租赁住房用地）直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人（(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)）。

　　三是强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。此外，此次公告还在严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地，以及强化企业信用约束等方面予以调整优化。

　　“和此前全国其他优化竞拍规则的城市相比，深圳此次规则中有一些新亮点值得关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国经济网表示，此次政策对于房企的土地限购出台了更为细致的内容，联合拿地和房企最多竞得3宗地均为深圳首创，体现出深圳在房企购地限购方面的政策越做越细。

　　对于本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等的政策，严跃进表示，“过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。”

　　“从此深圳房价的逻辑有了本质变化，面粉贵过面包以及面粉涨价带动面包涨价的现象或将改变，深圳未来价格将在相当一段长时间维持稳定。”中指研究院深圳分院研究总监童晓玲向中国经济网表示，对比二批宅地之前发布的土拍价格，可以发现不同区域地块降价幅度不同，西部区域降幅明显高于东部，未来不同区域的市场预期也会有所分化。

　　具体来看，降价最多的是前海地块，有7000元/平；其次则是龙华地块，最多6800元/㎡；紧接着就是光明，最多的下降4500元/㎡；松岗、沙井下降2000多元/㎡；龙岗几块地平均下降2000-3000元/㎡；坪山和深汕则最少，在1000元/㎡左右。

　　此次调整后，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%降至15%。“超溢价就摇号，这在一定程度上保护了房企利益，防止过度竞争。”童晓玲指出，本次土拍通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措，对拍地规则做出了一系列重大调整，继续表明了深圳政府的一贯态度，坚守“房住不炒”的定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，大力增加居住供应和发展租赁用房，保障房地产市场平稳健康发展。

　　“房企不可能无拘无束地获得更多的地块，深圳在房企购地限购方面的政策越做越细，值得全国其他城市的学习。”严跃进说。